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住宅ローン基礎知識③繰り上げ返済って?

2022.03.02
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住宅ローン基礎知識③繰り上げ返済って?

こんにちわ!住宅ローンアドバイザーの山﨑です! みなさんの住宅ローンの不安を少しでもなくすために、ブログにて住宅ローンの基礎知識をご紹介していきます。 第三回目の今日は、住宅ローンの繰り上げ返済についてご説明します。 住宅ローンの繰り上げ返済って? 住宅ローンは毎月決められた額を返済していくのが普通ですが、借り上げ金の一部(または全額)をまとめて支払う方法があります。 これが【繰り上げ返済】というものです。 例えば、月々5万円ずつ返済しているけど、貯金が100万円溜まったので、その分を繰り上げて金融機関に返済する…。といった感じです。 繰り上げて返済すれば残りの借金も減るしいいことづくめのように感じますが、注意しなくてはいけない点もあります。 ではこの【繰り上げ返済】には、どのような特徴があるのでしょうか? 繰り上げ返済の返済方法は二種類 繰り上げ返済で返したお金は、利息ではなくすべて元金(借金の残額)に充てられるため、その分だけ残額を減らすことができます。 残額が減るということはその分利息も軽減されるので、繰り上げ返済を行った分だけ支払総額は少なくなります。 ちなみに繰り上げ返済には、『期間短縮型』と『返済額軽減型』2つの種類があります。それぞれの違いを見ていきましょう。   〇期間短縮型 繰り上げ返済した分、支払い期間を短くするという返済方法です。毎月の返済額は減らず、支払い回数が減ります。 セカンドライフを充実させたい方や老後の生活を楽にしたい方など、早く完済してしまいたい方にお勧めです。 また、同じ時期に同じ金額を繰上返済した場合、利息軽減効果は「返済額軽減型」よりも大きくなります。 〇返済期間短縮型 繰り上げ返済した分、毎月の返済額を減らすという方法です。月々の負担は減りますが、返済回数は変わりません。 利息の軽減効果は「期間短縮型」よりも低いですが、収入が減った・お子さんの教育費が増えた、奥さんが離職した場合など、毎月の返済額を減らしたい方にお勧めです。   このように、返済方法には、回数を減らすものと毎月の返済を減らすものとの二つが存在します。 ご家庭の事情等に合わせて、どちらのタイプを選ぶかを考えましょう。 繰り上げ返済のメリット 前述した通り、繰り上げ返済をするとローン残額が減り、その分利息も少なくなるため、どちらの返済方法を選んでも支払総額は少なくなります。 また、繰り上げ返済の時期が早ければ早いほど、その分利息の軽減効果は大きくなります。 とまったお金が入った際は繰り上げ返済をすることで、これからの、または将来の生活負担を減らすことが可能です。 繰り上げ返済のデメリット 繰り上げ返済はローンの負担を軽くする便利なものですが、注意点もあります。 それは繰り上げ返済ばかりに気を取られ、いざというときの手元のお金が無くなったり、生活が苦しくなってしまうことです。 せっかくローン負担を軽くするために繰り上げ返済しているのに、それが生活の負担になってしまうのでは本末転倒ですよね。。 繰り上げ返済してもきちんと予備費が残るような、余裕を持った返済額を選択しましょう。 ローン減税期間に注意! 住宅ローンには、借入から10年間、住宅ローン減税を受けられるという特別措置があります。 (控除について詳しくはこちら) 借り入れから10年以内に期間短縮型の繰り上げ返済をして、残りの返済期間が10年を切ってしまうと、この住宅ローン減税を受けることができなくなります。 せっかくやりくりのために繰り上げ返済するのに、減税を受けられなくなってしまうのでは別の形で損をする結果になってしまいますね。。 そのため、期間短縮型の繰り上げ返済は、返済期間が10年を切らないように考えて行いましょう。 繰り上げ返済には手数料がある? 繰り上げ返済には手数料がかかる場合があります。金額は借り入れた金融機関によって異なりますが、数千円~数万円の場合がほとんどです。 窓口では手数料がかかるけどネット手続きなら無料といった金融機関もあるので、繰り上げ返済時には手数料を確認しておきましょう。 また、少額を頻繁に返済すると手数料がかかって結局損をする場合もあるので、繰り上げ返済はある程度まとまったお金ができた場合のほうが得策です。 まとめ 以上、今回は繰り上げ返済についてご説明しました。 住宅ローンは数百万、数千万円というお金を借り入れるので、のちの生活の負担になることは間違いありません。 その負担をうまく減らすことができるのが【繰り上げ返済】ですが、無理をしすぎると従来の返済以上の負担がのしかかってくる可能性もあります。 今の家計事情、これからの家計事情をしっかりと試算しつつ、無理のない返済をするようにしましょう!   ☟関連ブログはこちら☟ 『住宅ローンアドバイザーブログ』 『家作りに関するお金の話』   ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 福井県坂井市で家を建てるなら、三国町の工務店『石丸ハウスセンター』へ。 注文住宅・新築・リフォームはもちろん、住まいのお困りごともお気軽にご相談下さい。 【ずっと側にいる、という安心。】 徹底した地域密着主義で私たちがお届けするのは、「安心」という価値です。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

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住宅ローン基礎知識②住宅ローンの金利って??

2022.02.16
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住宅ローン基礎知識②住宅ローンの金利って??

こんにちわ!住宅ローンアドバイザーの山﨑です! みなさんの住宅ローンの不安を少しでもなくすために、ブログにて住宅ローンの基礎知識をご紹介していきます。 第2回目の今日は、金利についてを見ていきましょう。 住宅ローンの金利って? 住宅ローンを決めるときに、金利を基準に考える方も多いと思います。 まずは、そもそも金利って何?という基本的なところから確認していきましょう。 ・そもそも金利とは? お金を借りたときには、その対価として利息を支払います。借りている額に対して払う利息の割合を【金利】と言います。 元金(借りた額・残高)に対する利息額の割合を月利、年利と表します。住宅ローンの窓口などに表示されているのは年利です。 例えば、1000万円を借りて、1年間の利息が24万円の場合… 24万 ÷ 1000万 = 0.024 = 年利2.4% となります。 しかし実際には、毎月元金に対して返済を行うため、元金は少しずつ減っていきます。その元金(借りている残高)に対して利息がかかるので、実際に支払う利息は、毎月減っていくことになります。 金利ってどうやって決まるの? では、金利とはどうやって決まるのでしょうか? 金利は様々な原因で変動します。例えば… 【金利が上がる要因】 ・景気が良くなる ・物価が上がる ・株価が上がる ・円安になる ・金融引き締めが起こる 【金利が下がる要因】 ・景気が悪くなる ・物価が下がる ・株価が下がる ・円高になる ・金融緩和が行われる などなど、金利はいろいろな要因が絡み合って総合的に決まります。そのため、景気はよくないのに物価が上昇したため金利も上がるということもありえます。 これらの要因によって決まる「無担保コール翌日物金利」が変動型金利の、「10年国債の利回り」が長期固定型(フラット35など)の金利の指標となり、それらを基に各銀行が毎月金利を決定しています。 金利が変わるとどれくらい返済額が変わるの? 金融機関によって金利は様々ですが、その差は1%くらいです。 1%なんて、ほとんど変わらないように感じますよね??実はそれ、大間違いなんです。。。。 例えば30000万円を30年間で返済した場合、たった1%の金利の違いで500万円以上の差が出てしまうんです! 表にするとこんな感じ。 金利によっては支払総額に数千万円の差がでることもあるので、金利の比較は慎重に行いましょう。 また、金利が高い場合毎月の支払額も多くなりますが、月の返済額における利息の割合が大きくなり、なかなか元金が減らない…といったことが起こる場合もあります。 金融機関での金利表示に注意 金融機関の店頭やHPを見ると、住宅ローンの金利欄に、【店頭金利】【適用金利】などと書かれていることが多いですが、それぞれどう違うのでしょうか? 店頭金利とは、その金融機関での本来の金利のことを指します。 適用金利とは、融資してくれる時の実際の金額のことで、返済額はこの適用金利によって決まります。 他に【金利値下げ幅】という表記がある場合もあります。これは、『本来の店頭金利から〇〇%値下げしますよ!』というもので、金融機関によっては審査によって変動する場合があります。 つまり 店頭金利 - 金利値下げ幅 = 適用金利  になります。 実際にどれだけの金利が発生するかは、【適用金利】によって変わるので、間違えないようにしましょう。 金利タイプって何? 住宅ローンには様々な金利タイプがあります。金利タイプとは、どのように金利が見直されるか?そのタイミングや回数を表したものです。 住宅ローンの金利タイプは大きく分けて、【全期間固定金利型】【変動金利型】【固定金利期間選択型】の3つがあります。 それぞれの特徴を見ていきましょう。   ・全期間固定金利型 名前の通り返済期間中はずっと金利が固定、変化しないものを【全期間固定金利型】といいます。 金利が変わらない=完済までの返済額も決定しているため安心感があります。また、月々の返済もずっと一定であるため、家計の見通しが立てやすいというメリットもあります。 金利の上昇によるリスクがないのも利点ですが、裏を返すと、金利が下がったときの恩恵も受けることができないということになります。 前回ご紹介したフラット35は、この全期間固定金利型に該当します。 ・変動金利型 半年後に金利が見直されるものを【金利変動型】と言います。ただし、返済額は5年ごとに見直されるものが多いです。 金利が下がったときに返済額も減ることになるので、高金利期にお金を借りなくてはいけない場合などに有効です。ただし、金利は必ず下がるものではないので注意です。 また、金利の見直しは半年後でも返済額の見直しは5年ごとであるため、急な金利上昇の場合、返済をしていても元金が全然減らない【未払い利息】が発生する可能性もあります。 例えば、月々5万円を返済しているが、利息が月5万円を超えてしまった場合、毎月きちんと返済しているのに元金(借金の残額)が減らない…と言うことが起こるんです。 (5年ごとの返済額の見直しがかかる際、返済額の上限は上がる前の金額の1.25倍までとなります。) 金利変動型を選ぶ場合は、金利動向に注意が必要です。 ・固定金利期間選択型 借り入れのタイミング、または見直しのタイミングから一定期間の金利が固定されるものを【固定金利期間選択型】といいます。 5年、10年、15年など、金利が固定されている期間を選ぶことが可能です。 金利の固定期間が長ければ長いほど、金利は低めに設定されていることが多いです。固定金利が終了した後は、金利変動型にするか、再度固定金利期間選択型にするかを選ぶことになります。 金利の見直しがかかったタイミングで、返済額も見直されますが、もしも大幅に金利が上がった場合、変動金利型のように上限が設けられていないため、月々の返済額が膨大になる可能性があります。   住宅ローンの金利が高くなると返済額も多くなります。そのため、住宅ローン選びにおいては金利がとても重要になります。 金利上昇のリスクを避けたい場合は、全期間固定金利型を選ぶのが良いでしょう。 まとめ 以上、今回は金利についてご紹介しました。 住宅ローンには様々な金利タイプの商品があり、どれを選ぶかによって月々の返済方法も変わってきます。 また、金利の上昇・下降によって返済額が大きく変わる場合があるので、金利動向についても見ておく必要があります。 例えば、超低金利下に入ったら固定金利型に借り換えるなど、金利の変化に合わせて、借り換えをするなど賢い運用をされている方もいらっしゃいます。 住宅ローンの返済期間は30年近くになります。長い期間の中で世の中の経済状況は大きく変わるので、できるだけ金利の動きに注目することが上手に返済するコツです。 これから住宅ローンを借りようと考えている方は参考にしてみてくださいね!   ☟関連ブログはこちら☟ 『住宅ローンアドバイザーブログ』 『家作りに関するお金の話』   ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 福井県坂井市で家を建てるなら、三国町の工務店『石丸ハウスセンター』へ。 注文住宅・新築・リフォームはもちろん、住まいのお困りごともお気軽にご相談下さい。 【ずっと側にいる、という安心。】 徹底した地域密着主義で私たちがお届けするのは、「安心」という価値です。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

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住宅ローン基礎知識①フラット35って何??

2022.02.02
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住宅ローン基礎知識①フラット35って何??

こんにちわ!住宅ローンアドバイザーの山﨑です! みなさんの住宅ローンの不安を少しでもなくすために、ブログにて住宅ローンの基礎知識をご紹介していきます。 第1回目の今日は、【フラット35】についてです。 フラット35って何?? 住宅ローンを検討していると良く耳にする【フラット35】。聞いたことあるけどなんかよくわからない…。 なんだか良さそうに感じるけど、他のローンと何が違うの??といった方のために、フラット35の特徴をご紹介します。 特徴①ずっと金利が一定 フラット35は、最大35年間金利が固定される『全期間金利固定型』の住宅ローンです。 金利が固定されているということは、借入をした時点での金利がずっと続くため、借りたときに総返済額が確定します。 変動金利型の住宅ローンの場合、見直しのタイミングで金利が急上昇したときに、支払いに大きな差が出る場合があるのですが、フラット35は金利の変動に影響を受けることがなく、返済額が変わることがないため、家計への影響にも変動がなく安心感があります。 低金利時に契約してしまえばずーっと低い金利で行くことができますが、変動金利型のローンよりも少し金利が高めに設定されています。 特徴②保証人がいらない 通常の住宅ローンは保証人・または保証金が必要ですが、フラット35は必要ありません。 保証が不要というのは気持ち的にも金銭的にも安心感がありますよね。 特徴③70歳未満まで申し込み可能 フラット35は、70歳未満まで申し込み可能です。 例えば『定年後にリフォームをしようかな~』なんて方も、フラット35の利用は可能なんですね。 しかし、完済時の年齢が80歳未満までという決まりもあるので、最大返済期間の35年を選ぶ場合は45歳までに申し込む必要があります。 特徴④子育て世帯に優しい フラット35は、子育て世帯に優しいプランも用意しています。 子育て世代の方がローンを借りるときに、当初5年間の金利を0.25%引き下げてくれるというもので、お子さんが小さい間の支払い負担が少なくなるというのが特徴です。 たった0.25%なんて意味ないじゃん!…と思いがちですが、借入金額が3000万円の場合、総返済額が約40万円近く安くなることもあるんです。(金利による) 40万円の差があれば、新しい家具などを買うこともできますね! 子育て支援のほかにも、Uターンや空き家対策・地方移住などの場合に、同様に5年、または10年間金利を引き下げる商品もあります。 フラット35の申し込み条件 固定金利や保証人不要など、いろいろなメリットがあるフラット35ですが、申し込むには条件があります。   ・技術基準を満たしているか? 一つ目の条件は、建てる家が技術基準に適合している必要があります。しかし施工業者が不適合の家を作る可能性は低いので、これはあまり気にしなくてもいいかもしれません。 さらに高機能な住宅の場合、金利が引き下げられる【フラット35S】というプランの対象になる場合もあります。 フラット35Sの対象になる家は、【高い断熱性能を持った家】・【耐久性に優れた家】・【耐震性に優れた家】・【バリアフリー性に優れた家】のいずれか一つに該当していればOKです。 ・年齢制限 二つ目の条件は、先ほどもお伝えしましたが、70歳未満(完済年齢80歳未満)を満たしている必要があります。 年齢を満たしている場合でも、融資を受けることができるのは、日本国籍の方・永住権を持っている方に限られます。 ・火災保険への加入 そして三つめは、火災保険への加入です。 これは基本的にどの住宅ローンも同様ですが、火災保険に入っていないとローンを組むことができません。火災保険料は別途発生します。 いくらまで借りれるの? フラット35では、いくらまで借りることができるのでしょうか? 住宅ローンのほとんどは、【年収の○○%を超える返済になる借り入れはできない】という決まりがあります。これを【返済負担率】といいます。 フラット35の返済負担率は、 年収400万円未満の場合 = 30%以下 年収400万円以上の場合 = 35%以下 となります。 年収400万円の方が返済負担率30%で借り入れた場合、年間の返済額は120万円が上限となり、月々に換算すると10万円ということになります。 金利を含め、月々10万円を超えない金額設定になる…ということですね。 しかし、返済負担率はフラット35以外のローンも割合に含まれるため、たとえば車のローンやカードローンなどがある場合は借入額が下がってしまうことがあります。 年収に関しては夫婦での合算も可能なため、ご主人400万。奥様300万の場合、年収は700万で計算することが可能です。(合算するしないは自由) これらの計算式を基に、金利・借入期間・必要額などから借入可能額が決まります。 では、実際にいくら借りれるの…というのは、残念ながら実際に銀行に行ってみないとわかりません。 どこで借りれるの? 実はフラット35は、取扱している民間の銀行ならどこでも申し込みが可能です。 フラット35はどこかの銀行の商品というわけではなく、住宅金融支援機構という団体が民間金融機関と連携して提供している商品なんです。 しかし、金融機関によるちがいもあります。フラット35の商品内容はどの金融機関でもおなじですが、金利と手数料は金融機関によって様々なんです。 家電で例えるなら、ソニーというメーカーのXという商品を、A電気店でもB電気店でも販売していて、販売店によって金額が違うといったイメージです。 家電を買うときにいろんなお店で金額を比較するように、フラット35を申し込むときは、各銀行の金利や手数料を比較してからにしましょう。 どんな人に向いているの? では、フラット35はどんな人に向いているのでしょうか? ・自営業の方や勤続年数の短い方 フラット35は、勤続年数などの条件を幅広くしているため、自営業の人や転職して間もない方なども借り入れしやすいローンになっています。 ・金利上昇に不安がある人 金利がずっと変わらないので、将来もし金利が上がったらどうしよう…という不安がある人にもお勧めです。 例えば、数年後にお子さんが進学するなど、教育費がかかる時期に金利上昇のリスクが重なることを避けたいと考えるなら【フラット35】を選択してもいいでしょう。 逆に当面の返済金額が少しでも安い方がいい方や、できるだけ繰り上げ返済をしていきたいと考えている方は、変動金利型を選んだ方がメリットがあるかもしれません。 ・団体信用生命保険への加入が任意 ほとんどの金融機関が団体信用生命保険への加入を必須としていますが、フラット35は加入は任意となっています。 団体信用生命保険とは、団信は、住宅ローンの債権者が返済中に死亡、または高度な障害になってしまった場合などに、その保険の支払金で住宅ローンを完済するというものです。 ≪詳しくはこちら≫ 加入しなくても借り入れが可能なため、少しでもコストを下げたい方や、じゅうぶんな保険に別途加入している方に向いています。 フラット35を選ぶか他の商品を選ぶかは、家庭の状況に合わせて内容を比較してから決めるのがベストです。 まとめ 以上、本日はフラット35についてご紹介しました。 フラット35は比較的借りやすいローンとなりますが、ローン商材を選ぶ際は、現在の状況はもちろん、今後の生活環境なども踏まえたうえで決めることが大切です。 ブログには書ききれない内容もたくさんありますので、ローンに悩まれている向けに、個別ご相談会も実施しています。 お気軽にご連絡くださいね!   ☟関連ブログはこちら☟ 『住宅ローンアドバイザーブログ』 『家に関するお金の話』   ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 福井県坂井市で家を建てるなら、三国町の工務店『石丸ハウスセンター』へ。 注文住宅・新築・リフォームはもちろん、住まいのお困りごともお気軽にご相談下さい。 【ずっと側にいる、という安心。】 徹底した地域密着主義で私たちがお届けするのは、「安心」という価値です。 ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

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